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分析:楼市分类调控落地背后的逻辑
来源/发布者:中国证券报        发布时间:2018年1月12日        

新年刚过,楼市调控开始分化。作为一线城市的深圳,近期启动新建住宅限售。上海调控联席会议则明确调控不动摇、不松懈,继续引导开发商合理定价。海南实施新一轮分税制财政体制,非房地产税收向县市倾斜,房地产税收向省里倾斜,引导市县摆脱楼市过度依赖。同时,海南祭出严苛的土地管理措施,建设用地实施总量和强度双控,禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。兰州则“敢为人先”地松绑限购政策,非核心区取消限购,核心区非户籍仍限购一套,但取消社保、纳税要求,取而代之的是三年限售。武汉、长沙、合肥、固安等地或降低落户门槛,或松绑人才限购,或调整限价政策。

年关前后,监管部门屡次强调,保持调控政策连续稳定,调控目标不动摇、力度不放松。同时,近期结束的全国建设工作会议强调,实施“差异化调控”,支持改善型需求。调控政策连续稳定与差异化,这两个原则并不冲突。所谓政策连续稳定,即是控制投资需求、靠楼市“稳增长”和“加杠杆”购房的调控基调和已有的政策架构不变。但是,楼市区域空前分化的情况下,除一线和少数热点城市以外,由于行政干预色彩浓厚,作为短期调控措施的限购,只有在楼市情绪高昂甚至失控的情况下才会祭出,通过在市场和投资投机需求之间搭起防火墙,让市场迅速降温。当市场开始降温,或资金面控制等强力措施跟进并明显奏效后,限购则可以适时退出。

因为,对于正在大力吸引人才、强化基础设施建设,承接产业转移和回流农民工,推进城镇化的二线城市来说,限购最大的问题,就是“一刀切”的行政干预,将改善型需求错杀,并极易造成楼市需求萎缩。目前来看,无论是松绑限购、“限售换限购”的兰州,还是微调人才政策、降低落户门槛的其他城市,无一例外土地出让收入及房地产税收达到地方财政收入的70%左右。

目前,不管是财税改革,“开正道、堵旁门”的地方举债规范,还是房产税改革,都还在推进过程中,而新兴产业尚弱小,难以为地方提供新财源。因此,能一次性提供巨额资金(或以土地作价入股、土地换配套等)、契合基建投融资模式的土地出让,不啻为地方财政的巨大补充,弥合了地方政府债务紧缩后的空档。2017年1-11月,全国300个城市土地出让金超过4万亿元,相当于地方一般公共预算本级收入的50%,同比去年增长35.3%。土地财政和房地产依赖是两回事,过去诟病土地财政,关键在于地方过分依赖房地产,甚至托底房价、炒作地价,土地出让收入也没有用好等。但形势在改变,宽口径财政预算监管已到位,国家更强调地方事权和支出责任匹配。

热点区域以限售代替限购,可避免限购介入影响需求稳定性,挫伤改善型需求,落实差异化调控。另一方面,限售降低再交易频率、流动性溢价,避免短期大规模买入和卖出,真正落实“房住不炒”。未来,库存大、需求基础不扎实、楼市举足轻重的城市,或将像兰州一样,启动以限售代替限购。当然,要用好土地财政和房地产税收,中央经济工作会议讲得很清楚,分清中央地方事权。未来调控中,中央负责“定调子、管宏观”,地方做好“落地”。土地财政、房地产税收的财权给到地方,控制房价上涨、跟进公共服务的事权也要对等承担。处理好楼市和财政、经济的关系,不能靠“加杠杆”稳增长、不能靠托底房价攫取土地财政和房地产税收。

目前,预警式调控的机制已建立,这是未来调控的长效机制。地方调整甚至松绑政策,除了基于差异化调控、厘清事权等考虑外,管理层的信心在于,推动本轮楼市火爆的动力源(6.520, -0.04, -0.61%)——杠杆也被控制住了。即便2018年释放出新额度,但银行控制房贷投放额度、占比(不超过新增贷款的30%)并未放松。以深圳为例,目前按揭投放周期延长至4-6个月,而去年初仅为2个月左右,且每月仅投放80亿元(2016年月均投放近200亿元)。作为今年经济工作“三大攻坚战”之首的金融“去杠杆”,推进力度很大,因此房贷利率持续走高。只要杠杆控制住了,楼市就不会脱缰失控。

该放松的放松,该收紧的收紧,这就是差异化和精细化调控。规范限价政策的合肥、降低落户门槛的南京、松绑人才限购的武汉,其政策基调与兰州类似(新房去化周期在20个月左右),只是轻重程度不同。不过,海南革新分税制,祭出严格的供地制度,是最严厉的调控,也是触及财税体制的长效机制。本地居民年可支配收入刚过2万元的海南,80%的购房者是投资客,千万元级别的房屋销量在全国排前五,环境压力和楼市风险更大。因此,像海南这样特殊的地方,一定要强化调控,切断楼市依赖的脐带。

一线城市也一样。以深圳为例,将新房、二手住房、商务公寓及“类住宅”、临深销售等算在内,2017年深圳居民各类住房购买量高达13万套左右。这其中,商品住房购买不到9万套,满足不了的需求转向了其他类型住房、其他区域,显示深圳楼市需求是何等旺盛。未来5年,北京和上海土地供应减量,但常住居民的住房需求仍未得到有效满足。租赁全面发力,外来人口、无房户有了“落脚”的地方。问题是,租房3-5年以后,很多人都会想方设法买房,这就是“租购并举”,未来这些城市的住房需求还将保持旺盛态势。因此,从控制投资需求,引导预期的角度看,像京沪深这样的热点城市,2018年楼市调控政策仍要保持高压态势。


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