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购买二手房要慎重交纳“定金”
来源/发布者:长江商报        发布时间:2012年1月16日        

 【案情介绍】

  不久前,张某与李某签订了一份房屋买卖合同,约定由张某将其位于武汉市光谷区的一处房产(当时尚未取得产权证书)以130万的价格卖给李某,李某交付定金10万元,约定:如张某违约,则必须向李某双倍返还定金,如李某不买此房,视为违约,无权要求返还定金。 张某的义务是保证向李某出售的房屋产权明晰,无抵押,无债权、债务关系。出售后发现上述问题一律由张某负责。李某的义务是支付10万元定金,在办理房屋产权过户手续同时,向张某一次性结清房款等。签订合同过程中,张某向李某提交起于2004年10月同开发商签订的商品房买卖合同以及购房的相关手续。其后李某交付定金10万元。合同签订后,张某不愿出售该房产。

  因调解不成,李某将张某起诉至法院,要求张某交付房屋,并双倍返还定金20万元。张某的妻子王某作为第三人参加诉讼。法院最终判决张某履行合同,即交付房屋,办理产权转移登记,撤销了要张某双倍返还20万定金的判决。判决后双方表示服判,合同顺利履行。

  【律师分析】

  本期律师 中联地产集团大武汉区首席律师 汪沁

  在二手房交易当中,“定金”永远是争议的焦点。就通过中联地产进行的二手房交易当中,有部分纠纷就是因为“定金”而起。

  我国《担保法》第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

  在设有定金的情况下,债权人享有主债权和定金担保权,在债务人有根本违约情况时,债权人可以选择要求债务人继续履行主债务,或要求行使定金担保权。但如果选择要求继续履行主债务,而最终债务得到履行,则合同的履行情况由“不履行”变为“履行”,定金罚则的适用条件已不具备,不可以再要求适用定金罚则。如果选择要求适用定金罚则,那么就相当于债权人接受了合同目的不能实现的事实,放弃了要求债务继续履行债务的权利,免除了债务人继续履行的责任。因此,继续履行的结果,与定金罚则的适用条件互相冲突;适用定金罚则的结果,与继续履行的权利要求相互冲突。

  因此,购买二手房,一定要慎重的交纳“定金”,要知道,“定金”不等于“订金”,一旦交纳了“定金”,则表示这套交易已经合法有效,若单方面毁约,一般情况下,“定金是不能退还的”。


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